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社宅・寮の売却活動に向けた心構え

更新日:2022年9月13日

業務コンパクト化や勤務形態変更、事業所移転などに伴い、社宅や寮が不要となるケースは珍しくありません。

しかし、そうした不動産物件を好条件で買い取ってくれる業者というのは、見つけにくいものです。

とはいえ、廃止が決まっている社宅や寮を処分せずに年度を超えると税金の問題が発生します。

ここでは、社宅や寮を売却をするためにどの様に活動すればいいか記載します。


1.売却活動前に考えておくべきこと

★売却後に借り上げるか、撤収するか

まず、売却活動をする前に対象の寮から完全撤退するか、賃貸として借りなおすかを決定しておくべきです。

なぜかというと、これに伴って業者のアプローチも変わってくるためです。


①社宅や寮を売却した後に賃貸として借りなおすケース

社宅や寮を売却後も賃貸物件として借り上げる場合、以下のメリット・デメリットがあります。


【メリット】

  • 稼働率が高い場合、市場流通が高いためすぐに購入検討者が見つかる可能性がある

  • 稼働率が高い場合、銀行の融資が出やすい傾向にある

  • 会社も社員も税金が有利になることがある

【デメリット】

  • 空室率が高い場合は市場流通率が下がってしまう

  • 入居が1部屋でもある場合、建物全体の修繕が難しく、再生をメインにしている業者は購入を避ける可能性がある

  • 解体業者の購入は選択肢からなくなる

高稼働であれば価格が付きやすく、購入希望者も多いため、売りやすい物件と言えます。

稼働率が低い社宅や寮の場合、上記のメリットよりも状況が悪くなり、且つ次の全退去するケースに近いデメリットになります。


②社宅や寮を売却した後は全退去するケース

社宅や寮に入居している社員全員の退去をする場合、以下のメリット・デメリットがあります。


【メリット】

  • 建物全体のリフォーム・リノベーションが可能なため、ブランディングが得意な業者が買い取る可能性がある

  • 土地として価値がある場所であれば、解体→建築を検討しているデベロッパーが購入に名乗り出ることがある

【デメリット】

  • 売買後に全空となるため、一般エンドユーザーが購入するケースは非常に少ない(業者買取が基本となる)

  • 一般的に価格は安くなる傾向にある

メリットとしては、購入者が建物全体の修繕がかけられる点です。

入居者が居る状態での修繕は、建物として中途半端な修繕になりがちです。

価値を高めるために全修繕をしたいという業者は少なくありません。


★売却をオープンにするか、クローズにするか

一般的に不動産の情報はクローズの方が好条件が付きやすいです。

理由は単純明快。仲介業者は売買が完結した際の仲介料で利益を得ています。

売買が終わらないと報酬が得られない仕組みになっているので、情報が拡散してしまうと利益になりづらくなってしまいます。

また、買主も自分以外が知らない物件情報で、物件そのものが気に入った場合、他に情報が流れないようにしたいものです。

つまり、買主は好条件を提案したくなるものなのです。

ただし、デメリットとしては「買いたい人」や「買える人」を探すのに時間がかかるため、売却までの日数がかかることです。


情報をオープンにする場合のメリットは、購入検討者が見つかるまでの時間が短いことです。

早期売却を検討されている場合は多くの業者に相談するのが良いと思います。

ただし、とても売れない金額で値付けしてしまった場合、「ずっと売れない訳あり物件」というレッテルが貼られてしまい、いつまでたっても売れない有名物件になってしまうこともあります。

まずは値段設定に自信がある業者に相談するのが良いでしょう。



★建物の設備によって買取可/不可が変わってくる

執筆時点の2022年においてはコロナ過であるため、他人との距離を気にする方が増えています。

そのため、共同浴場や共同便所などの設備がある、いわゆる独身寮のパターンは買取ができない業者も多くあります。

一般賃貸物件にリノベーションしようとすると、各部屋にキッチンやトイレの新設と配管設備の導入、給湯設備の設置などが必要になり、戸当たりの修繕費用が大きくかかります。

部屋の広さによっては設備の搬入が厳しいケースもあるため、引き続き寮として活用したい企業の買取か、解体を前提とした買取の二択になることが想定されます。処分したい建物の設備は、売却相談時に一番に伝えるようにしましょう。



2.業者探しのポイント

一般的に売買が盛んな不動産(戸建・区分・ビル・アパート・一棟マンション)と違い、社宅や寮は流通が多くありません。

そのため、街の不動産屋では手に負えず、クローズにしたかったのに気づけば色々な不動産屋が情報を知っている…ということも珍しくありません。

理想は「買い取ってくれる業者に相談すること」ですが、街の不動産屋は不動産仲介業を行っている会社が大半ですから、どうしてもその先に情報が行きがちです。

では、どの様に業者を探すのがベストか。

社宅や寮の買取事例がある企業を探しましょう。

不動産に関しても、今はネットの時代です。

まずは「社宅 買取」や「社宅 売却」「社宅 処分」といったキーワードで検索するのが一番の近道です。


なお、ブログ(社宅売買.com)を運営しているゴールドスワンキャピタル株式会社では、社宅・寮の買取を強化しています。

100室近い全空の物件買取及び再生の実績もございますし、250室を超える寮の買取実績もございます。

所有されている社宅や寮の売却が可能かどうか相談をしてみたい方は、以下のボタンから、ぜひお問い合わせください。




3.一括査定は使わない

★不動産は1点もの、市販品と混在させて考えない

引っ越し業者を探したり、不用品回収をしたりするのには重宝する一括査定ですが、前にも記載した通り不動産の情報は拡散されない方が価値があります。

一括査定を行うと色々な業者が対象物件の売却をウォッチする様になります。

売却をクローズで進めたい場合は、一括査定を使わない方法をオススメします。


4.仲介業者よりも買取業者を探す

仲介業者を探して売却してもらう場合、仲介業務に対する報酬として仲介手数料がかかります。

仲介手数料の計算は、売買価格に対して3%+6万円+税(売買価格400万円を超える場合)です。

※売買価格200万以下の場合は5%+税、200万を超えて400万円以下の場合は4%+2万円+税


売買価格が大きくなれば仲介手数料も馬鹿になりません。

例えば20000万で売れた場合、20000万×3%+6万+税=666.6万が仲介手数料となります。

買取業者に依頼すれば、たとえ買取査定額が19500万円だったとしても、総額で計算すれば買取業者の方が手元に残る資金は多くなります。


また、仲介業者の見積もりは「必ずその額で売れる」という保証はありません。

買取希望者が指値(価格交渉)してくる可能性も十分あります。

仲介業者の査定の方が高いからと言って、必ずしも得であるということはありません。


であるなら、「この金額なら買取します」という買取業者の方が分かりやすくて良いですよね。



最後に

社宅や寮を売却をするケースとして、赤字計上しても期中に売却したいケースもあれば、急がないので黒字を出したいケースもあります。

どの様に売却活動を進めるのがベストかは売主様の状況次第です。


当社では自社買取を行っているため、お客様から頂いた情報は社外への公開はいたしません。

まずは相談してみたいという温度感でも、誠意をもって対応させていただきます。

相談は以下のボタン先のフォーム、またはお電話(社宅売買.comを見たとお伝えください)にてご連絡いただければと思います。



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