福利厚生の一環として、社員のために社宅を保有している企業は少なくありません。 しかし、格安で居住できる反面、プライベートも仕事上の人間関係を気にしなければいけないといった理由で、社宅に住まないという選択をする社員が増加してきました。
空室の多い社宅は、維持管理ばかりが年々増えてしまう、負債のような存在になっている企業もあるのではないでしょうか。
この記事では、社宅の売却タイミングがわからない・社宅の売却方法がわからないそんな方に向けて社宅の売却方法を詳細に解説していきます。
社宅の2つのタイプ
社宅には、「社有社宅」と「借り上げ社宅」の2種類のタイプがあります。
|会社が借りて社員に貸し出す「借り上げ社宅」
借り上げ社宅とは、「会社が民営の賃貸物件を借り、それを社員に貸す」というスタイルの社宅です。
会社は社宅を所有せずに済むことで、「購入」にかかる初期費用がおさえられます。また、入居する社員がいなくなれば、賃貸契約を解除するだけでいいので、コストをおさえられる社宅と言えます。
|会社が所有する「社有社宅」
会社が社員に貸し出す物件を所有する社宅制度です。 会社にとっては資産の一つで、借り上げ社宅のように月額賃料は発生しませんが、管理を会社内で行うのが一般的で、固定資産税などを納める必要があります。
また、建物が老朽化すると管理費・修繕費が増え、稼働率が低下すると資産価値が下がってしまうというデメリットがあります。
社員とその家族のみが住むことが多いため、社員同士やその家族との交流もしやすくなります。
社員側のメリット・デメリット
社員側のメリット
給与から家賃がひかれることで所得税がひかれ節税につながる
賃貸を利用するより安く借りられることが多い
住宅を探す必要がなく、賃貸契約が不要なため、手間がかからない
賃貸の更新料がかからない
社員側のデメリット
会社とプライベートを切り離しにくい
所定の住宅に住む必要があるため、場所や間取りを選べない
所得が減るので、社会保障額が減る可能性がある
企業側のメリット・デメリット
|企業側のメリット
転勤者の負担が軽減され、転勤希望や快諾が増える
住宅手当がなくなることで、給与が減り、企業の節税につながる
社員からの家賃徴収によって企業収入が得られる
福利厚生を充実できるので、求人のアピールポイントが増える
|企業側のデメリット
空室になった場合、賃料支払いや、管理費など、経費が発生する
賃貸の契約手続き、支払い手続きの手間が発生する
解約時に違約金が発生する場合がある
変化する社員の意識
終身雇用が一般的だった時代、社宅は「格安で長く住み続けられる住居」といういいイメージが強く、定年まで住み続ける社員もいたかもしれません。
しかし、終身雇用から成果主義へシフトする企業が増えていく中で、転職が一般的になり
転勤が終わるまで
マイホームを建てるまで
など、一時的に住むケースが増加しているようです。
社宅は、その企業に勤めている間は住み続けられますが、転職や定年と同時に引っ越さなければならず、リスクとして感じる方も少なくありません。また、先に挙げた社員のデメリットのため、社宅に長く住み続けたいという社員は減少しています。
借り上げ社宅は現代にあった社宅の形とも考えられ、社有社宅を売って、借り上げ社宅へとシフトしていく企業も増加傾向にあります。
入居者が減少していく社有社宅問題
社有社宅の中には、「一棟がすべて社宅」というように一般の集合住宅(アパート・マンション)のような建物もあれば、戸建てのものもあります。
一棟丸ごと社宅の場合、入居できる戸数にもよりますが、すべてが一気に空室となることは少ないかと思います。単身者の入居を主としている寮と違い、社宅は家族みんなで暮らす「社員のためのもの」と考えられるケースが多いです。
しかし、会社を辞めれば退去しなければなりませんし、マイホームを建てるために出ていく人もいます。同タイミングで入居する社員がいればいいですが、空室が増えることもあります。
稼働していない社宅は劣化が進む
入居者がいる状態でも自然に劣化はしていくものですが、空室あるいは空き家になれば、換気不十分、掃除不足などにより、内部の傷みは進行します。借り上げの社宅と異なり、会社で所有している建物のため、劣化にともなう修繕費用はすべて出費となってしまいます。
社宅が必要でなくなったら…？
先に述べたように、借り上げ社宅なら賃貸契約を解除すれば済みます。 しかし、社有社宅の場合、不要になったときには「売却する」「そのまま残す」などの選択肢から選ぶ必要があります。
|社宅を売却する
一棟丸ごとの社宅なら、民間企業や投資家が投資物件として購入するというケースがあります。 好条件の立地なら、購入検討者が見つかりやすいかもしれません。
古い社宅の場合は、築年数や間取りがネックになりやすいですが、リフォーム・リノベーションで蘇るケースもあるので、売りたい価格と購入検討者の希望などの交渉次第では売れるといえます。
売却メリット：遊休資産を回避できる
本来は事業目的で所有していた資産でも、稼働していなければ遊休資産と考えられます。しかし、「会社の事業のために使うべき」という、通常の固定資産の概念から外れてしまいます。 そのため、税務上の対象ではなくなる点に注意が必要です。売却して手放すことで、遊休資産にかかるコストをおさえることが可能です。
売却メリット：管理の手間が減る
住まない状態だからと放置したままでは建物が劣化して、資産価値が下がってしまいます。 売却をしてしまうことで、「外壁の塗装」や「屋根を張り替え」などの維持管理費用の心配がなくなり、手間がかかりません。
|売却以外での所有を継続するのは…？
売却せずに空き家にして管理しているという会社もあると思います。 すでにお話したように、空き家になれば「管理のために出ていくお金が増える」のはもちろん、建物の維持管理の手間がかかります。事業目的で所有していない資産は、税務上の問題も出てきます。
今後、使う予定がなければ、早めの売却を考えたほうが良いといえます。
借り上げ住宅でコスト削減
社宅のコストを削減には借り上げ住宅を選ぶのをおすすめします。
借り上げ住宅は、建設の必要がないため社有社宅に比べ初期費用を抑えられるとともに、自社で管理の必要がないため、管理費用がかかりません。
また、社有社宅の場合、社員への家賃補助は給与扱いとなるため、会社が負担する社会保険料の額が大きくなってしまいますが、借り上げ住宅の場合は、福利厚生費扱いとなるため、負担するのは家賃補助分のみで済みます。
社宅の売却タイミングは？
不動産の売却には想定よりも長い時間がかかることが多く適正価格で売却できないことも少なくありません。 不動産は老朽化が進むほど、価値が下がってしまいます。
社宅に対するニーズと感覚は、昔と比べるとだいぶ変化しています。「長く住み続けよう」という意識がない人が多いので、会社としては「社有社宅」よりも「借り上げ社宅」で対処した方がいいケースも少なくありません。
稼働率が悪くても所有し続ければ出費や維持管理の手間がある社有社宅は、せっかくの会社の資産なのに有効活用できていないことに…。利用していない社有社宅なら、売却を検討してみてはいかがでしょうか。
社宅を持て余しているなと感じ始めたら、現在どれくらいの価格で売却できるか査定をすることをおすすめします。早いタイミングで売却することで高く売却することができ、将来の維持管理費の節約につながります。
「売却に失敗したくない」「売却方法がわからない」「適正価格で売却したい」といった悩みがあるならば、不動産取引の専門家に相談するのがいいでしょう。
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